ألف شقة خالية.. ولن تنخفض الإيجارات إلا إذا سافرت 13 ألف عائلة
9 % معدل نمو سنوي في الإيجار
التجار لا يبنون عقارات استثمارية جديدة.. خوفاً من انخفاض النفط
الكويت تحتوي على 13 ألف عقار استثماري يضم 320 ألف شقة
94% نسبة الإشغال الحالية بالعقارات الاستثمارية.. والمعروض ينمو 1.5%
طارق عرابي
كشفت دراسة حديثة لاتحاد العقاريين تنشرها «الأنباء» أن متوسط الايجار الشهري للشقق قفز للمرة الاولى تاريخيا فوق الـ 300 دينار، وأن المتوسط أصبح 313 دينارا في الربع الثاني من هذه السنة مقارنة مع 264 دينارا في الفترة المماثلة في 2013، وبنسبة ارتفاع حادة عند 18.5% خلال عامين.
وقال الاتحاد الذي أجرى دراسة ميدانية شملت 4.5 آلاف عقار تغطي 34.5% من العقارات الاستثمارية إن نسبة الإشغال الحالية للعقار الاستثماري تبلغ 94% وهي نسبة مرتفعة جدا ولا تؤشر الى انخفاض قادم في الايجارات.
وحسب الاتحاد فهناك نحو 320 ألف شقة متواجدة في نحو 13 ألف عقار استثماري، مأهول منها نحو 302 ألف شقة، وعدد الشقق الخالية 18 ألف شقة.
ويستند الاتحاد الى هذه الأرقام، ليضع فرضية تستبعد انخفاض الايجارات، إذ افترض انه في حال هبوط نسب الإشغال الى 90% مع ثبات حجم المعروض حاليا، سيتطلب ان تكون هناك شقق خالية إضافية بعدد 13.7 ألف شقة، وللوصول الى ذلك، يجب على 13.7 ألف أسرة، معظمهم من العائلات الوافدة مغادرة البلاد، وفي موقع آخر يؤكد ارتفاع عدد الوافدين استنادا للهيئة العامة للمعلومات المدنية.
عدد العقارات الاستثمارية
وأشارت الدراسة الى أن البيانات الواردة من الهيئة العامة للمعلومات المدنية كشفت عن أن الكويت تحتوي على أكثر من 13 ألف عقار استثماري، وهو ما دفع «اتحاد العقاريين» الى عمل دراسة ميدانية لمختلف مناطق الكويت، حيث شملت الدراسة نحو 4.527 عقارا، بما يمثل نسبة تغطية 34.5% للعقارات الاستثمارية بالكويت، وهي أكبر نسبة تغطية وصل إليها الاتحاد حتى الآن.
وكشفت الدراسة عن عدم احتواء جميع العقارات في هذا القطاع على شقق سكنية، حيث تضم المئات من العقارات الاستثمارية عيادات طبية، ومكاتب للخدمات المهنية المختلفة، بالاضافة الى العديد من العقارات الاستثمارية التي بنيت على أراض مرخصة «للتطوير كعقارات استثمارية» ولكنها تستخدم كفنادق وشقق فندقية، لذلك لم تشمل الدراسة مثل هذه الحالات، بينما ضمت بيانات الهيئة العامة للمعلومات المدنية جميع العقارات الاستثمارية بغض النظر عن الاستخدام الفعلي لها.
ديناميكيات السوق
في إطار دراسة ديناميكيات سوق العقارات الاستثمارية حتى نهاية الربع الثاني من 2015، شملت دراسة «اتحاد العقاريين» 110.313 شقة بـ 4.527 عقارا في 19 منطقة بالكويت، حيث تبين من خلال هذه التغطية وجود 6.316 شقة خالية، مما يعني أن نسبة الإشغال الحالية في هذا القطاع هي 94%، فيمـــا بلـــغ متوسط الإيجـــار الشهـــري حاليـــا 313 دينـــارا ليصبح الإيجار الشهري الفعلـــي 295 دينارا بعد ضبط نسبـــة الإشغــال.
كذلك رصدت التغطية 348 عقارا تحت التطوير بواقع 9.234 شقة منتشرة في جميع المناطق، حيث تبين بالمقارنة مع إجمالي 13.137 عقارا استثماريا، أن معدل النمو في المعروض من العقـــارات تحت التطوير يصل إلى نسبـــة 2.6% فقـــط.
ولفتت الدراسة إلى أنه بما أن هذه العقارات سيتم استكمال إنشائها ودخولها في السوق خلال العام أو العامين القادمين، فمن غير المتوقع ارتــفــاع حجم العـــرض في الســـوق بأكثر من 1.3% سنويــــا، حيـــث يعتبر هذا النمو في العـــرض معتـــدلا جــــدا وعلى هذا، فمــن غير المتوقع أن يحـــدث تغيـــر في دينامكيــات السوق في المستقــبل القريـــب.
تراجع نسب الإشغال
وكشفت الدراسة عن أنه بالتزامن مع انخفاض نسبة الإشغال وانخفاض المعروض من العقارات تحت التطوير وبلوغ النمو في المعروض الإضافي نحو 1.5% سنويا فقط وعلى الأرجح بسبب اسعار النفط وارتفاع أسعار الأراضي. لكن الدراسة قالت انه من غير المتوقع أن تنخفض نسبة الإشغال بشكل حاد إلا في حالة حدوث انخفاض كبير في عدد السكان الوافدين بالكويت.
ولوضع تلك الأرقام والنسب في إطار موضوعي، تم تقدير عدد الشقق السكنية بالكويت بعدد 320.120 شقة متواجدة في 13.137 عقارا استثماريا، واذا تم تطبيق نسبة الإشغال المستنتجة من هذه الدراسة، يصبح عدد الشقق المأهولة 301.791 شقة وعدد الشقق الخالية 18.328 شقة، حيث يعد ذلك نمطا طبيعيا للسوق بان تكون بعض الشقق خالية في جميع الأوقات نظرا لتغيير العائلات سكنهم من مسكن إلى آخر.
وحتى نصل إلى انخفاض يصل بنسبة الإشغال إلى مستوى 90% مع ثبات حجم المعروض، سيتطلب ذلك أن يكون هناك عدد شقق خالية أخرى بعدد 13.683 شقة، وللوصول لذلك، يتوجب على 13.683 عائلة (معظمهم من العائلات الوافدة) مغادرة الكويت.
وذلك بافتراض أن متوسط عدد الأفراد في الأسرة هو 4 أفراد، وبالتالي يكون الانخفاض في عدد السكان الوافدين 54.735 نسمة.
ولكن تبين كل البيانات المنشورة من قبل الهيئة العامة للمعلومات المدنية عدم حدوث أي انخفاض في عدد السكان الوافدين بالكويت.
بل على العكس، فهناك نمو متزايد في عدد السكان الوافدين.
وبالتالي، من غير المنطقي توقع أي انخفاض في نسبة الإشغال بشكـــل حاد في ضوء المحددات السوقيـــة الراهنـــة.
0 التعليقات:
إرسال تعليق